万科 A 2024 年营业总收入 3431.76 亿元，较 2023 年 4657.39 亿元同比下降约 26%；归母净亏损 494.59 亿元，是公司自 1991 年上市以来的最大年度亏损。总资产从 2023 年末 1.50 万亿元收缩至 2024 年末 1.29 万亿元，一年净减少逾 2000 亿元。这张数字背后，是中国地产行业调整最集中的一次财务显现。
亏损来源一：存货减值的集中释放
万科持有大量开发中项目和已完工库存，在楼市销售价格持续下行的背景下，部分项目的可回收金额已低于账面价值，触发资产减值。2024 年，存货跌价损失的计提规模大幅上升，是造成亏损的首要来源。减值计提本质上是历史高价时期购入土地储备的出清——在土地成本高、售价下行时，两者之间的负差额在财务上以减值损失的形式呈现。这类减值一旦计提，可反映出真实的经济损失，但也意味着未来利润不再承担这部分包袱。
亏损来源二：投资性房地产公允价值下调
万科持有一定规模的商业地产（购物中心、办公楼等），这些资产按公允价值计量，公允价值变动直接计入损益。随着商业地产租金及资产价格下行，公允价值下调带来了额外的账面亏损。
亏损来源三：联营合营企业亏损分摊
万科与多家房企设立了合联营项目公司，在行业下行期，这些合联营公司同样出现亏损，万科需按持股比例承担相应损失，进一步扩大了归母口径的净亏损。
资产负债表快速收缩
总资产从 1.50 万亿元降至 1.29 万亿元，主要是开发存货、货币资金及投资性房地产同步下降的结果。负债端，受益于债务重组谈判进展及政策性支持，部分到期债务得到展期，但有息负债总量仍处于较高水平，利息覆盖率承压。
经营现金流转负是关键警示
经营活动现金流净额转负，是 2024 年财报中最值得关注的变化信号。在过去几年中，尽管利润已承压，万科通过销售回款尚能维持正向经营现金流，但 2024 年随着销售规模快速萎缩，现金回款不足以覆盖工程款和经营支出，现金流从正转负，意味着主业的现金造血能力暂时中断。
下一阶段的三重核心矛盾
万科 2025 年面临三重压力的交织：其一，存货的去化节奏——剩余库存能以什么价格、多快速度变现，直接决定现金回流；其二，有息负债的接续能力——已展期的银行贷款和债券到期后能否继续延期，取决于债权人的协同意愿和监管政策的协调力度；其三，大股东深铁的支持力度——深铁的资产注入或增持动作，对稳定市场信心具有关键作用。万科的 2024 年年报，是房地产行业这轮系统性调整在财务报表层面的集中显现，也为整个地产板块的资产质量重估提供了一个参照系。
本文基于公开披露的财报数据自动生成，仅供信息参考，不构成投资建议。